Главная Отдел регистрации прав Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи в случае ликвидации юридического лица, являющегося стороной по сделке (продавцом)

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи в случае ликвидации юридического лица, являющегося стороной по сделке (продавцом)

В настоящее время одной из актуальных проблем государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества является отсутствие правового регулирования некоторых вопросов, касающихся порядка ее проведения.

Так, вызывает определенные затруднения регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи в случае ликвидации  юридического лица, являющегося стороной по сделке (продавцом).

Частью 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен            ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

При этом на основании абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

После передачи  владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.  305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им имуществом, так как право собственности на это имущество до момента государственной регистрации перехода права собственности сохраняется за продавцом.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности в данном случае будет являться основанием для осуществления покупателем правомочий собственника в отношении переданного имущества.

Однако, в случае отсутствия продавца (в том числе, при ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом), применение  указанных норм Закона о регистрации вызывает определенные затруднения, что в известной мере может повлечь нарушение прав и законных интересов покупателя.

Основной причиной  является отсутствие  в Законе о регистрации норм, регулирующих порядок регистрации права (перехода)  права на основании заявления одной стороны сделки.

С учетом  п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, государственный регистратор в данном случае по результатам проведенной правовой экспертизы документов, вправе принять решение об отказе в государственной регистрации перехода права по причине отсутствия на то законных оснований.

Следует отметить, что в случае отсутствия правового регулирования и каких-либо указаний по поводу порядка регистрации прав покупателей                   по таким договорам купли-продажи, в силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ, возможно применение положений гражданского законодательства, регулирующих сходные отношения (аналогия права).

Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется  от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ  об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, руководствуясь названными нормами права, а также с учетом сложившейся судебной практики, покупатель вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации перехода права, приложив к нему правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также документы, подтверждающие ликвидацию стороны договора (продавца), а получив отказ, оспорить его в суде (в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ).

Также покупатель вправе сразу обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.  

При этом, поскольку при рассмотрении такого иска суду необходимо установить факт наличия у ликвидированного продавца права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, а также определить соответствие сделки требованиям закона, заявителю необходимо представить в суд доказательства существования ранее зарегистрированного права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю (договор).

Таким образом, в случае отсутствия каких-либо иных обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации, вступивший в законную силу судебный акт, вступивший в законную силу и содержащий в резолютивной части требования о внесении соответствующих изменений в ЕГРП, будет являться основанием для государственной регистрации права (переход права) по договору купли-продажи.

Государственный регистратор                                                        С.А.Пискашов

 

Просмотр состояния регистрации

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7 (861) 250-18-10; +7 (861) 250-55-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04 (Автоматизированный сервис)

Общий отдел: тел.+7 (861) 250-18-12