Главная Правовой ликбез Практика рассмотрения арбитражными судами дел об оспаривании отказов в государственной регистрации п

Практика рассмотрения арбитражными судами дел об оспаривании отказов в государственной регистрации п

Печать

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности       (п.1 ст.16 Федерального закона  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от  21.07.1997№122-ФЗ - далее по тексту - Закон о регистрации).

В силу этого, при государственной регистрации перехода права собственности на основании договора отчуждения недвижимости наряду с другими документами предоставляется также заявление о государственной регистрации перехода права собственности от продавца (дарителя и т.п.), поэтому на практике часто возникают вопросы о возможности государственной регистрации перехода права собственности при ликвидации продавца - юридического лица.

Так, в п.62 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: «покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации».

При рассмотрении таких споров суды при условиях установления факта  ликвидации продавца, но исполнения принятых на себя сторонами по договору обязательств; отсутствии притязания третьих лиц на это имущество; принадлежности спорного объекта продавцу на вещном праве, зарегистрированном в ЕГРП, удовлетворяют требования о признании отказа в государственной регистрации незаконным (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу №А27-12875/2010).

Иными словами, суды удовлетворяют требования о признании отказа в государственной регистрации незаконным, если единственным основанием для отказа является отсутствие заявления продавца (ликвидированного юридического лица) о государственной регистрации перехода права, т.е. когда иные основания для отказа в регистрации перехода права отсутствуют.

Так, например, в рассматриваемых случаях отсутствие зарегистрированного в ЕГРП права продавца (ликвидированного юридического лица) является законным основанием для отказа в регистрации перехода права к покупателю.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.2  ст.6 Закона о регистрации).

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (абз.3 п.2            ст.13 Закона о регистрации).

Следовательно, в аналогичных случаях основанием для отказа будет являться не факт ликвидации продавца, а отсутствие в ЕГРП зарегистрированного права продавца на переданный объект, и такой отказ судами признается законным (определение ВАС РФ от 12.12.2011 №ВАС-15355/11; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу № А58-7490/10).

Также при рассмотрении споров об оспаривании отказов в государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи (дарения) в случае ликвидации продавца (дарителя) важно устанавливить факт заключения договора и его действительности.

Так, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации, а также договор дарения недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации (ст.164,        п.2 ст.558, п.3 ст.574 ГК РФ).

В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Это означает, что в случае отсутствия государственной регистрации в установленном законом порядке договора купли-продажи жилого объекта недвижимости либо договора дарения недвижимого имущества, такие договора являются незаключенными и они не влекут для их сторон возникновение, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Следовательно, и переход права от продавца (дарителя) к покупателю (одаряемому) по не зарегистрированному в ЕГРП (а значит и не заключенному) договору жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (договору дарения недвижимости) не происходит.

Законных оснований для регистрации указанных договоров на основании заявления только одной стороны сделки не имеется.

Учитывая, что при указанных обстоятельствах у покупателя (одаряемого) в силу незаключенности договора отсутствуют какие-либо права в отношении спорных объектов, отказ в государственной регистрации перехода права по такому основанию также будет законным.

Аналогичная позиция судов отражена в определении ВАС РФ                          от 22.06.2011 №ВАС-7085/11; в постановлении ФАС Уральского округа от 10.02.2011 по делу №А60-28052/2010-С9).

Таким образом, ликвидация отчуждателя освобождает приобретателя, обратившегося за государственной регистрацией перешедшего к нему права, только от предоставления заявления отчуждателя на переход права.                      В остальном при государственной регистрации перехода права в подобных ситуациях действует общие правила и порядок регистрации, установленные  ГК РФ, Законом о регистрации и другими федеральными законами.

Кроме того, вышеизложенное доказывает важность своевременного обращения участников гражданского оборота за государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.
 

Просмотр состояния регистрации

Порядок просмотра
Просмотр состояния кадастрового учёта в данном сервисе не предусмотрен

Просмотрено раз:
Сегодня:
1633
Всего:
11815320

МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты

350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28
Общий отдел:
тел.+7(861)250-18-12
факс: +7(861)262-74-43

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон горячей линии:
тел.+7(861)250-18-10
Телефон доверия: +7(861)250-18-04