Главная Отдел регистрации прав Актуальные вопросы в долевом Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Для обеспечения исполнения обязательств застройщика могут применяться только два способа - залог и поручительство. Обеспечение исполнения обязательств застройщика должно быть единое по всем договорам, заключаемым на строительство дома на основании одного разрешения, т.е. не допускается, чтобы обязательства застройщика перед одним дольщиком обеспечивались залогом, а перед другим - поручительством. Однако, если застройщик возводит несколько объектов, на которые получены различные разрешения на строительство, вполне допустимым будет, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств по одному объекту будет залог, а по другому - поручительство.

Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя - участник долевого строительства.
Поскольку предметом данных залоговых отношений является недвижимое имущество, то речь идет об ипотеке (залоге недвижимости). К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости). Существует особая разновидность залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ об ипотеке). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность).
В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Согласно п. 2 статьи 13 Закона N 214-ФЗ объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
После того как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, уже указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.
Согласно ст. 337 ГК, залог обеспечивает требование в том объеме, какой существует к моменту его удовлетворения.
В случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (таким основанием является неспособность застройщика исполнить свои обязательства) застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если же он этого не сделает, то участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога. В случае удовлетворения иска государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.
Согласно ст. 342 ГК заложенное имущество может закладываться несколько раз, т.е недвижимое имущество передается в залог также и банку в качестве средства обеспечения возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. Причем имущество может быть  заложено как до заключения договора долевого участия, так и после заключения такого договора.
Право залога действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (о передаточном акте или ином документе о передаче.
Залоговые отношения, регулируемые настоящим законом имеют преимущество по отношению к нормам ГК и Закона об ипотеке.
 
Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством
Цель обеспечения исполнения обязательств по договору поручительством
 заключается в предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые заключаются в том, чтобы в качестве поручителя обязательств застройщика выступил банк.
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним обязательства полностью или в части. Таким образом, сущность поручительства состоит в том, что кроме должника появляется еще один должник - поручитель. Для договора поручительства необходима письменная форма и несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Должник и поручитель выступают как солидарные должники. Это значит, что к каждому из них требование может быть предъявлено в полном объеме. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, поручитель может выступать как субсидиарный, то есть дополнительный должник.
При поручительстве должник и поручитель находятся в обязательственных отношениях с кредитором, тогда как между поручителем и должником отношений не возникает. Только в том случае если поручитель исполнит обязательство вместо должника, он занимает место кредитора в обязательственном правоотношении. При этом к нему переходят все права, которые ранее принадлежали кредитору (включая право требовать уплаты процентов, возмещения судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, которые были вызваны нарушением обязательства должником). Законом или договором такое право поручителя может быть ограничено.
Если обязательство исполнил сам должник, то он обязан немедленно сообщить об этом поручителю. В противном случае поручитель, также исполнивший обязательство, вправе взыскать с кредитора неосновательно полученное либо предъявить регрессное требование должнику.
Договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В нем также перечислены существенные условия договора поручительства, обеспечивающего исполнение договора участия в долевом строительстве. Особо подчеркивается, что ответственность банка как поручителя является солидарной. Это значит, что к последнему могут быть предъявлены требования в полном объеме.
Для договора поручительства, обеспечивающего исполнение договора участия в долевом строительстве, установлен минимальный срок, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае прекращения поручительства до истечения указанного срока поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом на застройщика возлагается обязанность заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
 

Просмотр состояния регистрации

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7 (861) 250-18-10; +7 (861) 250-55-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04 (Автоматизированный сервис)

Общий отдел: тел.+7 (861) 250-18-12