Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке
 



Главная Туапсинский отдел Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Печать

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых - возможность оспаривания права на квартиру.
Поводом для такого спора могут быть:

- конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
- признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
- возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
- появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
- выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.
 
1. Документы продавца:
- паспорт (гражданство РФ или иное);
- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).
2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя:
- свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены. Замена свидетельств, оформленных на бланках старого образца, не требуется (Информация Росреестра от 25.05.2015).
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство) (ст. 17 Закона);
- нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (ст. 185.1 ГК РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ).
 
3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:
- выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
- выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180).
 
Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).
В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом бесплатно в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (абз. 13 п. 3 ст. 7 Закона; абз. 6 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.
Обратите внимание!
Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров дождитесь их окончания и получите на руки решение суда, вступившее в законную силу.
Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.
В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.
Примечание. Бесплатно и быстро сведения о квартире можно получить на официальном сайте Росреестра в разделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online".
Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
 

Территориальные отделы


Просмотр состояния регистрации

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7(861)250-55-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04 (Автоматизированный сервис)

Общий отдел: тел.+7(861)250-18-12