Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды
 



Главная Новоросcийский отдел Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Печать

Расторгнуть договор через суд вы можете при наличии оснований, предусмотренных договором или законом. Как правило, они связаны с нарушением обязанностей арендатором. Например, расторжение возможно, если он существенно ухудшает имущество.
Важно помнить, что до обращения в суд нужно направить арендатору предупреждение об устранении нарушения и предложение о расторжении договора. Подавать иск можно только после того, как вы получили отказ либо не получили ответ на предложение о расторжении. Без соблюдения этой процедуры суд не будет рассматривать спор по существу.
Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.

В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды

Вы можете потребовать расторжения договора, если арендатор:

  • пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если вы хотите расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права;
  • не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью;
  • допустил существенные нарушения договора.

Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором. Имейте в виду, что основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны арендатора.
 Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство.
В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.
По какому адресу и как направить предупреждение о необходимости устранить нарушение
Поскольку направление предупреждения дает вам право требовать расторжения договора, оно является юридически значимым сообщением.
По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.
 По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.  Рекомендуем вам направлять предупреждение так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

 Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п.2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения.
Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора.
Какие документы свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка
Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении - два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение.
В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.
Однако учтите, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В связи с этим рекомендуем направить арендатору два отдельных документа. При этом после отправки предупреждения лучше выждать определенное время, в течение которого арендатор сможет устранить нарушения.
 Как подготовить и подать исковое заявление о расторжении договора аренды в арбитражный суд
Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.
Если стороны договора аренды - организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд.
Чтобы подать исковое заявление в арбитражный суд:

  1. определите подсудность спора по правилам ст. 35-37 АПК РФ;
  2. составьте исковое заявление с соблюдением требований, предусмотренных ст. 125 АПК РФ;
  3. соберите документы, подтверждающие правомерность вашего требования (нарушение договора арендатором, иные основания для расторжения);
  4. уплатите госпошлину в размере, предусмотренном п. 1 ст. 333.21 НК РФ;
  5. подайте в арбитражный суд иск с приложением документов, предусмотренных ст. 126 АПК РФ.
 

Территориальные отделы


Просмотр состояния регистрации

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7(861)250-55-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04 (Автоматизированный сервис)

Общий отдел: тел.+7(861)250-18-12