Что такое реконструкция здания и как ее провести
 



Главная Новоросcийский отдел Что такое реконструкция здания и как ее провести

Что такое реконструкция здания и как ее провести

Печать

Реконструкция здания - это изменение параметров существующего здания (например, увеличение количества этажей) либо замена, восстановление его несущих строительных конструкций.
Провести реконструкцию здания достаточно сложно. Как правило, вам необходимо получить градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на строительство. Только после этого можно начать проводить сами работы по реконструкции.
По завершении реконструкции здания потребуется проведение кадастровых работ и подготовка документов для его ввода в эксплуатацию. Далее здание следует ввести в эксплуатацию, после этого проводится кадастровый учет изменений.
Учитывайте, что за нарушение порядка проведения реконструкции вас могут привлечь к административной ответственности.

1. Что такое реконструкция здания
Реконструкция здания - это (п. 14 ст. 1 ГрК РФ):

  • изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
  • замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.
 
2. В каком порядке проводится реконструкция здания
Прежде чем начать проводить работы по реконструкции, нужно получить градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ), подготовить проектную документацию, при необходимости направить ее на экспертизу и получить разрешение на строительство. После этого нужно провести необходимые работы и по их окончании получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
 
2.1. Для чего нужен ГПЗУ и как его получить
ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. В нем содержится информация о земельном участке, которая нужна для реконструкции здания. В частности, в плане приводятся сведения о границах участка, видах разрешенного использования, об ограничениях использования участка, о расположенных на нем объектах капстроительства и сетях инженерно-технического обеспечения, красных линиях. ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).
Для его получения нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или МФЦ и подать заявление. В орган местного самоуправления его можно направить в форме электронного документа, подписанного электронной подписью. Обратиться с заявлением должен правообладатель земельного участка, на котором находится здание, которое будет реконструироваться.
 
2.2. Как подготовить проектную документацию для реконструкции здания
Такая документация содержит материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции здания (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).
Поэтому, как правило, для ее подготовки вам нужно обратиться к организации или индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой такой документации, и заключить договор подряда. Обратите внимание, что ИП или организация должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), осуществляющих подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ).
Для подготовки проектной документации нужны следующие документы(ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):

  • ГПЗУ;
  • Результаты инженерных изысканий. Если такие изыскания не проводились, то в договоре подряда должно быть предусмотрено их проведение;
  • Технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

После подготовки проектной документации вы должны утвердить ее. Однако перед этим проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).
 
2.3. Как получить разрешение на строительство при реконструкции здания
Такое разрешение дает вам право провести реконструкцию здания (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Учитывайте, что за проведение реконструкции без разрешения на строительство предусмотренаответственность. Отметим, что в некоторых случаях получать его не нужно.
Для его выдачи, как правило, нужно обратиться (ч. 4, 6.1 ст. 51 ГрК РФ):

  • в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположено само здание;
  • в МФЦ.

Разрешение на строительство предоставляется бесплатно. Оно выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если на это было указано в заявлении.
 
2.4. Как провести работы при реконструкции здания
Чтобы начать работы по реконструкции здания, вам нужно:

  1. заключитьдоговор строительного подряда с ИП или организацией (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ), которая:

- является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Работы по договорам генерального подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, должны выполняться только членами СРО, за исключением случаев, предусмотренных в указанной норме;
- не является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Договоры можно заключать, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн руб. (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).
Если работы будут выполнять организации, указанные в ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ, например МУП, то для них членство в СРО не требуется, а договор можно заключить на любую сумму.

  1. подготовить земельный участоки здание для проведения реконструкции, а также передать стороне договора материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ);
  2. направить в органыгосударственного строительного надзора (если проводилась экспертиза проектной документации) извещение о начале работ по реконструкции здания и необходимые документы. Сделать это нужно заблаговременно, но не позднее чем за семь дней до начала реконструкции.

За нарушение срока направления извещения вас могут оштрафовать..
После завершения работ по реконструкции здания необходимо провести кадастровые работы и подготовить документы, необходимые для его ввода в эксплуатацию.
 
2.5. Как провести кадастровые работы и какие документы нужно подготовить для ввода реконструированного здания в эксплуатацию
После того как работы по реконструкции здания завершены, необходимо:

  1. провести кадастровые работы. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру (в организацию, где он работает) и заключить договор подряда (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

В результате выполнения таких работ вы получите технический план, который потребуется как для ввода реконструированного здания в эксплуатацию, так и для кадастрового учета изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности);

  1. подготовить необходимые документы. Их перечень приведен в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Некоторые из них у вас уже имеются либо вы получили их ранее (например, правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, разрешение на строительство). Однако часть документов необходимо подготовить после завершения работ по реконструкции здания. В частности, проверьте, чтобы у вас имелись:

- акт, которым подтверждается соответствие параметров реконструированного здания проектной документации;
- схема, отображающая расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
- документы, подтверждающие соответствие реконструированного здания техническим условиям и подписанные представителями организаций, которые осуществляют эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- заключение органа государственного строительного надзора, если это необходимо.
 
2.6. Как ввести здание в эксплуатацию после его реконструкции
Для этого нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этого не потребуется, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:

  • реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
  • реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены ГПЗУ (на дату выдачи разрешения на строительство) и разрешенному использованию земельного участка.

Для получения разрешения вам нужно обратиться с заявлением в тот орган, который выдавал разрешение на строительство, или МФЦ.
На основании выданного разрешения и технического плата реконструированного здания вносятся изменения в ЕГРН (ч. 10, 10.1 ст. 55 ГрК РФ).
 
2.7. Как проводится кадастровый учет изменений после реконструкции здания
После того как реконструированное здание введено в эксплуатацию, в ЕГРН нужно внести новые сведения о нем. При реконструкции здания изменяются его характеристики, которые относятся к основным сведениям об объекте недвижимости. Поэтому, после того как оно введено в эксплуатацию, проводится кадастровый учет изменений (ч. 2 ст. 8, п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
За кадастровым учетом изменений может собственник реконструированного здания (п. 4 ч. 2 ст. 15 указанного Закона).
 
3. Какая ответственность предусмотрена за нарушение порядка реконструкции здания
За нарушение порядка проведения реконструкции предусмотрена административная ответственность. Вас могут привлечь к ней за следующие правонарушения:

  1. за проведение реконструкции без разрешения на строительство, если его получение необходимо. Для организаций, например, предусмотрен штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ);
  2. нарушение сроков направления извещения в органы государственного строительного надзора. Штраф, например, для организаций составляет от 100 тыс. до 300 тыс. руб. (ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ);
  3. эксплуатацию объекта без разрешения на его ввод в эксплуатацию (за исключением случаев, когда для реконструкции разрешение на строительство не требуется). Для организаций, например, установлен штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).
 

Территориальные отделы


Просмотр состояния регистрации

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7(861)250-55-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04 (Автоматизированный сервис)

Общий отдел: тел.+7(861)250-18-12