Главная Туапсинский отдел Государственная регистрация недвижимости и кадастровый учет: 11 основных изменений

Государственная регистрация недвижимости и кадастровый учет: 11 основных изменений

Печать
30 апреля 2021 г. вступила в силу большая часть изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости. Для некоторых положений предусмотрены более поздние сроки введения в действие. 
 
Поправки направлены на упрощение существующего порядка государственной регистрации и кадастрового учета, цифровизацию деятельности Росреестра. Рассказываем, что поменялось и на что уже сейчас надо обратить особое внимание.
1. Расширен перечень заявителей госуслуг по кадастровому учету и регистрации прав
Речь идет только о случаях, когда одновременно происходят государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет объекта. Иногда эти процедуры могут осуществляться по отдельности (например, когда права на объект уже зарегистрированы, а нужно внести изменения в основные характеристики).
Теперь перечень лиц дополнен следующими категориями:
- лица, использующие участок на основании сервитута, публичного сервитута или иного права без установления сервитута, - при учете и регистрации прав на созданные объекты недвижимости на таких участках;
- владельцы земельных участков, предоставленных на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - при учете и регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела таких земельных участков или в результате объединения с другими земельными участками.
Добавим, что согласно прежней редакции Закона обратиться с заявлением мог только собственник земельного участка или тот, кому предоставлен участок для строительства на ином праве (п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона N 218-ФЗ). Это ограничивало тех лиц, которые владеют земельным участком на ином, чем собственность, праве и которым участок предоставлен не для строительства.
Более того, одновременная регистрация и учет осуществляются не только при создании/прекращении существования объекта недвижимости, но и при создании или прекращении существования его части, что как раз и создавало трудности для иных владельцев участков.
Чтобы отказы Росреестра признать незаконными, приходилось обращаться за судебной защитой прав. Суды прямо отмечали, что формальный подход в осуществлении государственной регистрации недопустим (см., например, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.02.2021 по делу N А39-14865/2019);
- наследники лица, которому принадлежал разрушенный объект, - при учете прекращения существования объекта. Согласно Пояснительной записке к проекту закона о рассматриваемых нами изменениях, категорию наследников добавили с целью обеспечения достоверности ЕГРН. Также в таком случае наследник не должен принимать несуществующий объект в качестве наследства, чтобы потом подать заявление о прекращении его существования. Это сокращает сроки и упрощает процедуру регистрации прекращения;
- нотариус или его уполномоченный работник, - при регистрации прав на новый объект недвижимости или несколько вновь образованных объектов, возникших в результате нотариально удостоверенной сделки. Тут надо отметить, что нотариусы и раньше могли подать документы на регистрацию в Росреестр после нотариального удостоверения сделки. Причем в ряде случаев они даже были обязаны это сделать, если стороны сделки не возражают (например, при заверении договора купли-продажи объекта недвижимости) <2>.
 
2. Появились новые основаниядля госрегистрации прав и кадастрового учета
Основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав закреплены в ст. 14 Закона N 218-ФЗ. Основания - это документы, которые подтверждают возникновение прав на объект недвижимости или возникновение обстоятельств для кадастрового учета. При отсутствии этих документов госрегистрация и кадастровый учет невозможны. В связи с этим расширение перечня оснований способствует уменьшению количества отказов и сокращению количества судебных споров с Росреестром.
К новым основаниям относятся:
- решения третейских судов с выданными на их основании исполнительными листами в РФ. Ранее было только основание: "вступившие в законную силу судебные акты", но решения третейских судов не подпадали под эту категорию, т.к. третейские суды не входят в судебную систему РФ. Фактически же данное основание для регистрации было закреплено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.12.2019 N 53 "О выполнении судами Российской Федерации функций содействия и контроля в отношении третейского разбирательства, международного коммерческого арбитража". В его п. 56 было сказано, что само по себе решение третейского суда не является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Для осуществления этих действий необходима процедура выдачи исполнительных листов российскими судами для принудительного исполнения в РФ;
- межевой план - при образовании части земельного участка, изменении описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади;
- утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;
- технический план - в отношении объектов незавершенного строительства; помещений или машино-мест в здании, сооружении;
- акт обследования - при прекращении прав или прекращении существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места.
Последние четыре основания существовали и ранее в п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ, но они были указаны в одном пункте без конкретизации ситуаций, связанных с кадастровым учетом. Сейчас законодатель расширил эти основания, закрепив, когда именно и какой документ может являться основанием для регистрации и учета.
 
3. Уточнено, когда кадастровый учет осуществляется отдельно от госрегистрации прав
Как было сказано выше, данные действия могут осуществляться как одновременно, так и по отдельности. Теперь государственный кадастровый учет возможен отдельно от регистрации прав в дополнительных случаях:
- при изменении вида разрешенного использования земельного участка;
- при образовании земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, если после этого не возникает прав или обременений, подлежащих регистрации;
- при создании или реконструкции объекта недвижимости на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (опять же, если не возникли основания для регистрации прав на новый объект недвижимости).
Отметим, что законодатель фактически только закрепил эти основания в статье. На практике это действовало и ранее.
 
4. Расширен перечень сведений об объекте недвижимости, вносимых в кадастр недвижимости
Здесь стоит для начала отметить, что ЕГРН и кадастр недвижимости - не одно и то же.
Кадастр недвижимости содержит в себе сведения технического характера, которые можно получить в виде кадастрового паспорта объекта или кадастровой выписки (например, там содержится информация о площади объекта, местоположении и границах, количестве этажей, дате ввода в эксплуатацию и т.д.).
ЕГРН же отражает более широкий перечень сведений, в том числе о правах на объект. Сведения из ЕГРН предоставляются в форме выписок.
В кадастр недвижимости дополнительно начали вносить <3> следующие сведения об объекте (ч. 4, 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ):
- кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости (например, кадастровый номер здания, расположенного на земельном участке);
- кадастровый номер единого недвижимого комплекса либо предприятия, если объект недвижимости входит в их состав;
- кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, которые используются предприятием на праве, отличном от права собственности (в том числе праве аренды). Добавим, что согласно Пояснительной записке к проекту закона данные изменения вызваны тем, что ранее сведения о таких объектах вносились в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы путем перераспределения земель, и кадастровые номера исходных земельных участков;
- сведения о решении об изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд;
- сведения о расположении объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд;
- расширенные сведения о кадастровых инженерах, которые выполняли кадастровые работы в отношении объекта (Ф.И.О., номер в реестре саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров, ее наименование, СНИЛС).
Добавим, что сведения о перераспределении, резервировании, изъятии будут вноситься в кадастр недвижимости как дополнительные.
 
5. Особенности регистрации перехода права собственности и обременений
Сейчас это возможно только при условии, что в ЕГРН уже были внесены сведения о самом объекте недвижимости и о правах на него. В предыдущей редакции ч. 4 ст. 1 Закона N 218-ФЗ данное ограничение касалось лишь регистрации прав, про регистрацию перехода прав и обременений не было сказано. Данная норма выглядела следующим образом: "государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости".
Таким образом, фактически законодатель только устранил пробел, дополнив статью положениями о регистрации перехода и обременений.
 
6. Выездной прием заявлений от граждан и курьерская доставка
Возможность выездного приема существовала и раньше, но не были урегулированы порядок и условия. Сейчас законодатель этот пробел устранил. Услугой выездного приема могут воспользоваться любые категории граждан, но одни - без взимания платы, другие - за символическую плату.
Бесплатно услуга оказывается:
- ветеранам и инвалидам ВОВ;
- детям-инвалидам;
- инвалидам с детства I группы;
- инвалидам I и II группы.
Обязательным условием является предъявление данными категориями граждан подтверждающих документов.
Услуга по выездному приему заявлений станет доступна в конце октября и будет осуществляться ФГБУ "ФКП Росреестра" или многофункциональными центрами (МФЦ). Размер платы для выезда специалистов ФГБУ "ФКП Росреестра" в настоящее время разрабатывается Росреестром РФ. Размер платы для выезда специалистов МФЦ будет утверждаться каждым субъектом РФ самостоятельно.
Также помимо выездного приема документов можно воспользоваться курьерской доставкой итоговых документов. Ее осуществляют также ФГБУ "ФКП Росреестра" и МФЦ. Курьерская доставка и ее стоимость по регионам были установлены Приказом Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337. Стоимость доставки в г. Москве составляла для физических лиц 1 500 рублей за пакет документов, для юридических лиц - 2 500 рублей. В других регионах в основном стоимость была установлена в размере 1 500 рублей для юридических лиц и 1 000 рублей для физических лиц. Но эти ставки скоро станут неактуальны, т.к. Росреестр планирует разработку собственного приказа взамен Приказа Минэкономразвития России.
 
7. Подача документов в электронном виде с помощью портала госуслуг
Мы уже упоминали, что поправки направлены в том числе на цифровизацию деятельности Росреестра, в связи с чем почти все документы можно будет подать в электронном виде через личный кабинет. Вход в личный кабинет возможен на официальном сайте Росреестра через учетную запись Единого портала госуслуг (https://lk.rosreestr.ru/).
Без усиленной квалифицированной электронной подписи с 01.01.2023 можно будет подать следующие заявления:
- о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
- государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект ИЖС, садовый дом;
- государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель;
- государственном кадастровом учете и государственной регистрации в случае образования двух и более объектов путем раздела, объединения земельных участков;
- внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости;
- исправлении технической ошибки.
Сейчас эти заявления можно подать в электронном виде только при заверении усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 8 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Новый Закон также расширяет функции личного кабинета кадастрового инженера (с 01.01.2023). Так, кадастровый инженер сможет бесплатно через личный кабинет получить в электронном виде межевой план, технический план, акт обследования, карту-план территории, карту (план) объекта землеустройства, которые изготовил он.
Через личный кабинет Росреестр будет уведомлять кадастрового инженера о приостановлении регистрации и учета, о выявлении ошибок в подготовленных им документах.
 
8. Сокращены сроки регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
Сокращены сроки только в отношении регистрации второго и последующих ДДУ. С 28.10.2021 они составят:
- 5 рабочих дней с даты поступления заявления в Росреестр;
- 3 рабочих дня при подаче заявления в электронной форме;
- 7 рабочих дней с даты приема заявления в МФЦ.
Для первого ДДУ сроки не изменились и составляют 7 рабочих дней с даты поступления заявления в Росреестр и 9 рабочих дней с даты приема заявления в МФЦ.
В нынешней редакции ст. 16 Закона 218-ФЗ отдельно не закреплены сроки регистрации ДДУ. Установлен только общий срок, касающийся государственной регистрации прав, - 7 и 9 рабочих дней в зависимости от того, куда поданы документы: в Росреестр или МФЦ. Тем более нет разбивки на регистрацию первого и последующих ДДУ.
Также изменения по регистрации ДДУ коснулись и порядка проведения правовой экспертизы документов, сданных на регистрацию (уже вступили в силу). Теперь Росреестр не проверяет законность разрешения на строительство и соответствие проектной декларации или плана сведениям проектной документации.
Данные изменения существенно упростят процедуру регистрации ДДУ и ускорят в целом процесс строительства объектов недвижимости.
 
9. Росреестр обязан самостоятельно осуществить регистрацию в случае решения суда о признании незаконным тказа в регистрации
Сейчас это стало возможно без подачи специального заявления. Росреестр самостоятельно должен осуществить госрегистрацию прав на основании решения суда и ранее представленных заявителем документов и уведомить о результате заявителя.
Ранее этот вопрос не был урегулирован законодательно. Частично он был затронут Пленумами ВС РФ и ВАС РФ в п. 52 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 <4> в отношении споров о признании недействительными сделок.
В частности, в данном пункте отражено, что основанием для внесения записи в ЕГРП являются только решения, в резолютивной части которых решен вопрос о возврате имущества или о применении иных последствий недействительности сделок. Если решением сделка признана недействительной без применения последствий, то оно не является основанием для внесения изменений в ЕГРП.
Применяя по аналогии данную позицию, Росреестр самостоятельно мог осуществить регистрацию, только если в резолютивной части решения суда была конкретная фраза "обязать Росреестр осуществить регистрационные действия по регистрации права" <5> и указано, какое и чье право нужно зарегистрировать. Если в резолютивной части говорилось просто о признании отказа Росреестра незаконным, то для повторной регистрации требовалась подача нового пакета документов в Росреестр.
Надо сказать, что Росреестр достаточно формально подходил к исполнению судебных решений. Поэтому данное нововведение существенно ускорит процесс регистрации и упростит его для заявителей.
 
10. При госрегистрации права собственности на квартиру Росреестр сам снимет с учета комнаты в такой квартире
Ранее Росреестр самостоятельно практически ничего не мог делать. Это влекло задвоения в ЕГРН и кадастре недвижимости, загромождение их неактуальными сведениями. Например, если регистрировалось право на 2 комнаты в 2-комнатной квартире одним заявителем, то Росреестр вносил сведения о правах на эти комнаты и на квартиру в целом.
При продаже квартиры у покупателя могли возникнуть вопросы о лишних кадастровых номерах. И чтобы снять с учета комнаты, нужно было писать обращение в Росреестр, которое рассматривается 30 дней.
Сейчас же будет только одна запись в отношении целой квартиры, комнаты будут сняты с учета.
Безусловно, это изменение существенно упрощает порядок регистрации и освобождает заявителя от множественных обращений в Росреестр. Однако нельзя не отметить, что законодатель упустил вопрос снятия с учета помещений в жилом доме по аналогии с квартирой.
 
11. Запрет сайтов, предоставляющих услуги по продаже сведений из ЕГРН
Как показывала практика, гораздо удобнее и быстрее было получить выписку из ЕГРН, купив ее на стороннем сайте. Стоимость такой выписки варьировалась от 300 до 1 000 рублей (в зависимости от состава и вида выписки). Готовая выписка уже в формате .pdf приходила в течение нескольких часов на электронную почту.
Сейчас законодатель ограничил такую деятельность, запретив перепродажу сведений ЕГРН, обосновав это тем, что такие сайты нарушают права собственников недвижимости и иных пользователей услуг Росреестра. Например, сайты могут представить недостоверные сведения, т.к. их работу никто в целом не контролирует, а часто и предъявить претензии оказывается некому.
С 30.04.2021 запрещено даже создание таких сайтов и мобильных приложений. Но эти запреты не касаются случаев, когда сведения предоставляются не в форме выписок ЕГРН с подписью Росреестра, а в иной свободной форме. Следовательно, сам по себе рынок продажи сведений из ЕГРН никуда не исчезнет. Единственное, полученные на иных сайтах сведения невозможно будет использовать в суде или иных органах государственной власти при получении каких-либо услуг.
Росреестр также внес на рассмотрение законопроект об изменениях в КоАП РФ в части ответственности владельцев таких сайтов.
Данное изменение, с одной стороны, можно трактовать как положительное, поскольку, действительно, сайты могли предоставить неактуальные выписки. С другой стороны, получение выписок из ЕГРН через сторонние сервисы было удобнее и быстрее. Росреестр в последнее время очень долго обрабатывает запросы (доходит до недели), а по некоторым запросам и вовсе не приходит ответ. Кроме того, выписка из Росреестра приходит в формате .xml, и чтобы открыть ее, нужно дополнительно осуществить конвертацию в формат .pdf.
Хотелось бы верить, что Росреестр в дальнейшем усовершенствует свои услуги по предоставлению выписок из ЕГРН.
В целом изменения в Закон о государственной регистрации и кадастровом учете оцениваются положительно и действительно упрощают многие процессы.
Еще раз хотелось бы подчеркнуть, что новая редакция Закона проводит глобальную реформу в этой сфере, затронуты многие положения старого законодательства, особенно это касается взаимодействий между заявителями и Росреестром, между Росреестром и МФЦ, которые возможны в электронном формате. И как неоднократно подчеркивалось в Пояснительной записке к законопроекту, изменения были подготовлены с учетом ранее сложившейся судебной практики по спорам с Росреестром.
Это не может не радовать, поскольку именно на уровне практики судов выявляются многие пробелы в законодательстве. Вероятно, сейчас судебных споров и отказов со стороны Росреестра будет значительно меньше.
 

Территориальные отделы


Просмотр состояния регистрации

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7 (861) 250-18-10; +7 (861) 250-55-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04 (Автоматизированный сервис)

Общий отдел: тел.+7 (861) 250-18-12