Особенности отчуждения недвижимости, обременённой ипотекой

05.04.2019 12:52 Каневской отдел Территориальные отделы Управления
Печать

Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в 2019 году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать?

Межмуниципальный отдел по Брюховецкому и Каневскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю прежде поясняет, что на основании пункта 1 статьи 37 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102 – ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесении его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества  либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Так же, согласно пункту 1 статьи 40 Закона № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено Федеральным Законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом  предоставлять  последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях , что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства;
-  имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если не установлено Законом № 218-ФЗ или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащееся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
Согласно части 5 статьи 38 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожным, запись об этом вносится в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации.
Таким образом, если в отношении объекта недвижимого имущества осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности  на такой объект недвижимости осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя. При отсутствии такого согласия имеются основания для приостановления государственной регистрации по пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.