Особенности купли-продажи ЗУ из земель сельскохоз. назначения

18.11.2019 17:29 Отрадненский отдел
Печать

В силу ст. 8 Закона об обороте земель субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

Продавец земельного участка обязан в установленном порядке уведомить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора. При этом срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель извещение вручается под подписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.
Несоблюдение преимущественных прав указанных субъектов ведет к признанию такой сделки ничтожной. Стоит отметить, что указание в извещении о продаже земельного участка цены ниже рыночной не является нарушением порядка извещения (Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2018 N 310-КГ17-20503 по делу N А14-16627/2016).
При этом следует учитывать, что действие Закона об обороте земель не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Таким образом, преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку в отношении садовых, огородных, дачных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества из земель сельскохозяйственного назначения, не действует.
Помимо вышеуказанных правил о преимущественном праве на покупку, п. 2 ст. 4Закона об обороте земель установлен максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, - данный размер устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Также установлено ограничение права собственности в отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов - указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") (ст. 3 Закона об обороте земель).