ПРОБЛЕМЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

22.01.2013 16:03 Отдел Правового обеспечения Структурные подразделения аппарата Управления
Печать

Недействительность сделок является одной из частых проблем при разрешении споров с недвижимым имуществом. Довольно часто возникают споры при совершении сделок, государственной регистрации прав. Но в последнее время особенно резко увеличилось количество случаев заявления требований о признании сделок недействительными и признании недействительными регистрационных записей.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ) Недействительными сделки признаются в судебном порядке.

Из вышеизложенной статьи Гражданского кодекса РФ вытекает, что все недействительные сделки классифицируются на оспоримые и ничтожные. В соответствии с п. 2 ст. 166 требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено только лицами, указанными в ГК РФ (т.е. лицами, имеющими право оспорить сделку), а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд может по собственной инициативе применить такие последствия.

Так, исковое заявление о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.  А исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки должно быть предъявлено в течение трех лет со дня, когда началось исполнение этой сделки (ст. 181 Гражданского кодекса РФ)

Оспоримые сделки - это сделки, которые заключены лицом с превышением полномочий на совершение сделки или с пороком воли стороны в сделке, к которым законодатель относит: сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ), лица или органа юридического лица, вышедших за пределы установленных ограничений (ст. 174 ГК РФ), совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ), ограниченно дееспособным гражданином (ст. 176 ГК РФ), гражданином, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178 ГК РФ).

Ничтожной признает сделка, совершенная  с пороком субъектного состава или с существенным нарушением требуемой формы или содержания, к которым законодатель относит: сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ), совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ), мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ), сделки, совершенные недееспособными (ст. 171 ГК РФ) или несовершеннолетними в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ).

Законодатель четко отграничил понятие оспоримой и ничтожной сделки, но до настоящего момента существует одна проблема - какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. Так, не определено, надо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица, что делает проблематичным исполнение решений судов о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Законодательство не регулирует вопрос деятельности органа регистрации при вынесении таких решений судами. Все это создает большие трудности на практике, так как именно от решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

Кроме того, суд может применить последствия недействительности ничтожных сделок по требованию любого заинтересованного лица, а также по собственной инициативе. Но как быть, если рассматривается в суде экономический спор, где признание сделки недействительной не является требованием истца, а суд фактически усматривает ничтожность сделки, связанной с возникшим спором. С одной стороны, ст. 166 Гражданского кодекса РФ практически налагает на суд обязанность оценки сделки на предмет ее недействительности (ничтожности), а с другой стороны, если истец в данном споре не преследует признать сделку ничтожной и применить к ней правовые последствия недействительности, нет никаких законодательных гарантий, что суд, применяя по собственной инициативе правовые последствия недействительности сделки, не превысит полномочия, ведь суду не дано право изменять предмет или основания иска, выходить за пределы исковых требований, нарушать принципы состязательности и равноправия сторон в процессе.

По всей логике, законодатель дает суду лишь право по своему усмотрению признать сделку ничтожной, а вот право на применение последствий недействительности ничтожной сделки у суда будет возникать только тогда, когда есть иск о признании недействительной ничтожной сделки, который удовлетворен. Фактическим подтверждением этому служит ст. 12 Гражданского кодекса РФ, которая признает для ничтожной сделки надлежащим способом защиты только применение последствий ее недействительности, что относит споры о признании недействительной ничтожной сделки к разрешению судами в общем порядке.

Другой проблемой недействительности сделок с недвижимым имуществом является то, что не всегда незаконность содержания сделки очевидна и может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Эта проблема особенно остро всплывает, когда право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или если государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (супруг, наследник, и т.п.). В данном случае возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому, прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки.

Стоит заметить, что законодательством четко определен ряд сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, а соответственно несоблюдение данного требования влечет ничтожность сделки. На практике зачастую возникают случаи, что одна сторона сделки готова произвести государственную регистрацию заключенной сделки, а другая отказывается. В этом случае сторона имеет право требовать в судебном порядке вынесения решения о регистрации сделки, и в данном случае регистрация будет происходить на основании решения суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ). С подобным иском сторона имеет право обратиться в суд и в случае, если к моменту регистрации сделки один из ее участников умер.

Еще одной проблемой является отграничение обязательственных отношений и отношений, связанных с недействительностью сделок. Так, если по договору купли-продажи не передано недвижимое имущество, то это не будет являться основанием для признания сделки недействительной, здесь имеет место лишь нарушение обязательств, а значит, сторона может требовать передачи недвижимого имущества или изменения и расторжения договора согласно ст. ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо исков о признании сделок недействительными, в судебном порядке подлежат обжалованию и произведенная регистрация сделок, вследствие которой она приобретает юридическую силу, а также регистрация прав по сделке, а именно - запись о праве. Признание свидетельства недействительным не влечет автоматического признания недействительной регистрационной записи, которую свидетельство подтверждало. Что фактически порождает у заинтересованного лица право обратиться в суд с требованием о признании недействительной регистрационной записи о правах в Едином государственном реестре прав.

Согласно положениям ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), свидетельство является правоудостоверяющим документом, а не правоустанавливающим документом.   

Таким образом, государственная регистрация прекращения права на объект недвижимого имущества может быть проведена на основании судебного акта, в котором разрешён вопрос о праве на такой объект недвижимого имущества, а не судебного акта о погашении записи в ЕГРП.

Исходя из вышеизложенного, следует сказать, что недействительность фактически является формой лишения сделки юридической силы, установленной с целью защиты и охраны нарушенных прав и интересов общества и его отдельных субъектов. То есть фактически это способ защиты права, закрепленный в ст. 12 ГК РФ - признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности оспоримой и ничтожной сделки.

Специалист-эксперт отдела правового обеспечения

Мирошниченко М.О.